Portugal desde 2015, entrou no cenário mundial como um dos países mais desejados para se viver, destacando-se desde então nos mais variados rankings internacionais.
Quem compra um imóvel em Portugal compra um ativo que valoriza muito rapidamente e tem alta rentabilidade, afinal estamos falando de um país pequeno, com pouca oferta e elevada procura.
O processo para compra e financiamento de um imóvel por um cidadão estrangeiro é muito menos burocrático e complicado do que no seu país de origem. Ou seja, não precisa ter aquele receio de efetuar uma operação de compra em um país que não é o seu, porque a nossa equipe é especializada neste processo.
Os bancos financiam até 80% do imóvel, mesmo para um cidadão brasileiro que tenha todo seu rendimento no Brasil.
As taxas de juros anuais são muito mais atraentes.
Elevada valorização patrimonial: só para se ter uma ideia, em janeiro de 2019, o valor médio do m2 em Portugal era de 1803€. 5 anos depois, em janeiro de 2024, o valor médio saltou para 2582€, um crescimento de 43,2%.
Se considerarmos áreas nobres, como Cascais, no Distrito de Lisboa, a valorização em 5 anos chega a 60%.
Ao comprar um imóvel em Portugal, além de ser uma excelente opção de diversificação patrimonial, você estará alocando parte dos seus recursos em moeda forte, o euro.
Viver ou investir?
A primeira definição é responder à pergunta do título acima: Qual a finalidade desta aquisição? São propostas absolutamente diferentes.
Imóvel para investir
Antes de adquirir um imóvel para investimento, é preciso definir:
- qual o objetivo deste investimento?
- qual o prazo que você pretende deixar o seu recurso investido neste imóvel?
- o objetivo é fazer no longo prazo um “colchão” de renda em euros através do aluguel deste imóvel?
- o objetivo é no médio ou curto prazo comprar para revender?
Esta definição é primordial para que nossa equipe possa direcioná-lo para o investimento adequado.
Quando falamos em investimento de longo prazo com foco em locação, o que é mandatório é o cálculo da YIELD, que nada mais é que a rentabilidade anual que este imóvel vai te dar.
Como fazer este cálculo?
Valor do imóvel: 500.000€
Valor do aluguel mensal: 2.300,00€ | 2.300,00 x 12 meses = 27.600€
27.600€ é o valor que você receberá por ano pelo aluguel do imóvel pelo qual você pagou 500.000€.
Dividindo o valor recebido de aluguel pelo valor pago por ele, você descobre a Yield do imóvel.
Nesse caso, 27.600 : 500.000 = Yield de 5,5%
Uma Yield de 5% ao ano em euro, é um excelente resultado, afinal estamos falando de rentabilidade em cima de moeda forte.
Localização, Yield, velocidade para a revenda ou locação do imóvel. Todos estes pontos são fundamentais na hora da escolha de um imóvel cujo objetivo seja investimento.
Imóvel para morar
Em contrapartida, um imóvel comprado para viver necessita de uma avaliação das necessidades da família.
Isso tem a ver com a escolha do tipo de imóvel – casa ou apartamento? A cidade, o bairro onde está inserido. A infraestrutura necessária próxima do imóvel. E mais: tem a ver com a escolha da cidade onde você vai morar. E essa escolha necessariamente passará pelo local onde haja mais oportunidades de emprego para você, escola para os filhos etc.
Todas essas variáveis precisam ser colocadas na mesa quando se escolhe a casa ou apartamento onde você vai morar.
Mas não se preocupe com isto, toda a nossa equipe de consultoras imobiliárias é composta por brasileiras que fizeram este processo de mudança, ou seja, já cruzamos o oceano e entendemos perfeitamente todas as etapas deste processo.
A compra de imóvel na planta em Portugal
Sem dúvida nenhuma, além de ser uma excelente opção de investimento, um imóvel na planta é perfeito para uma família que esteja programando a mudança para os próximos anos, afinal você chegar em Portugal e ir direto para sua casa novinha é muito bom. Além disso, os imóveis vendidos em planta têm 10 anos de garantia.
É indiscutível a qualidade da construção dos imóveis em Portugal. Estas construções normalmente utilizam caixilharia dupla, porta oscilobatente e muitas vezes piso aquecido, que garantem o conforto acústico e térmico dentro dos imóveis.
Os imóveis em planta em Portugal são entregues completos, ou seja: piso em todos os cômodos, armários nos quartos, e os armários e eletrodomésticos na cozinha (geladeira, freezer, fogão, forno, forno microondas, máquina da lavar louça e lavar roupa). É o padrão aqui em Portugal, o que facilita muito a nossa vida e faz com que você não tenha mais nenhum desembolso.
Documentação
A compra de um imóvel em Portugal é um processo muito simples e pouco burocratizado, afinal é um país que recebe muitos investidores de vários lugares do mundo.
Para certificar-se de uma compra segura, é fundamental você ter um advogado para acompanhar todo o processo de avaliação dos documentos e dos termos do contrato, afinal até a escritura temos várias fases, onde o conhecimento jurídico vai garantir toda a segurança ao processo de aquisição.
Lembre-se: apesar de ser um processo descomplicado, você está adquirindo um imóvel em outro país, com regras e leis diferentes. Não economize neste ponto.
É importante que o imóvel em questão tenha alguns documentos:
Ficha Técnica de Habitação
Documento fundamental que apresenta a descrição das características técnicas e funcionais de um prédio urbano para fim habitacional, atualizadas no caso de reconstrução, ampliação ou alteração.
O proprietário do imóvel é obrigado a conservar e fornecer a Ficha Técnica de Habitação. É possível obter uma cópia autenticada dessa certidão na Câmara Municipal da cidade onde o imóvel se encontra.
A entrega do original da FTH ao comprador deve ocorrer efetivamente no momento da escritura. Porém, o vendedor, a empresa de mediação imobiliária ou outro profissional que se encontre incumbido da comercialização, está obrigado a disponibilizar, nos locais de atendimento e de venda ao público, cópia da ficha técnica da habitação, para que os interessados possam obter toda a informação pretendida.
Certidão de Teor
Como ter a certeza de que o vendedor é o verdadeiro proprietário do edifício ou que não há nenhuma penhora associada à casa que vai comprar? Estas informações constam na Certidão de Teor, que pode ser pedida na Conservatória do Registo Predial, presencialmente ou online.
O documento certifica os registros efetuados em relação ao imóvel e permite verificar a sua composição, proprietários, ônus ou transmissões. Esta certidão serve para garantir que o comprador está adquirindo uma propriedade livre de problemas legais ou dívidas.
Caderneta Predial do Imóvel
A Caderneta Predial é uma espécie de documento de identidade de um imóvel. Este documento contém todas as informações relevantes sobre o imóvel do ponto de vista fiscal, incluindo as suas características, a sua localização, as áreas registradas do imóvel, a composição do prédio, o detalhe da fração, a identificação do proprietário e o Valor Patrimonial Tributário (VPT), entre outros elementos. O seu preenchimento compete à repartição de Finanças da freguesia onde se situa o imóvel. Além disso, apresenta a situação fiscal do imóvel e os dados da sua avaliação.
Se a Certidão de Teor tem a ver com os registros cartoriais, a Caderneta Predial é um documento das Finanças.
Certificado Energético
A melhor analogia que podemos fazer para um brasileiro sobre o que é o Certificado Energético é compará-lo ao selo do PROCEL, aplicado aos eletrodomésticos para classificar se o aparelho
é eficiente ou não do ponto de vista energético. Só que nesse caso estamos falando da eficiência energética de um imóvel.
O certificado energético tem uma escala que vai de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente), emitido por peritos qualificados. Contém informação sobre as características construtivas do imóvel e os consumos energéticos relativos a diferentes usos, como aquecimento e resfriamento da casa e produção de águas quentes sanitárias. Inclui ainda sugestões de medidas de melhoria para reduzir o consumo, como a instalação de vidros duplos, o reforço do isolamento ou a instalação de equipamentos mais eficientes. O prazo de validade do documento normalmente é de dez anos. Por lei, o proprietário é obrigado a apresentar o certificado energético logo que a venda do imóvel é anunciada. Casas que têm vidros duplos e aquecimento solar normalmente têm uma classificação melhor.
Fique atento à classificação energética do imóvel escolhido. Quanto mais eficiente, menor será a sua conta de energia no fim do mês.
Autorização de Utilização
É o equivalente ao que se chamava Licença de Habitação. É um documento emitido pela Câmara Municipal, que confere ao imóvel condições de utilização para o seu fim específico. Destina-se a verificar a conformidade da obra concluída com o projeto aprovado e com as condições do licenciamento ou da comunicação prévia. É o equivalente ao “Habite-se” do Brasil.
Historial do Condomínio
Se optar por comprar um apartamento incluído num condomínio, é útil saber o seu histórico. Poderá pedir ao vendedor cópias do regulamento e das atas da assembleia de condomínio, com informação pertinente sobre despesas aprovadas para obras a realizar, valor das quotas e do fundo comum de reserva. É obrigatório que o vendedor apresente na escritura uma declaração de não dívida ao condomínio, para garantir a quem compra que o anterior proprietário tem tudo regularizado.
Impostos
Aqui temos que ter uma atenção especial: em Portugal não é permitido financiar o valor dos impostos e eles são pagos no ato da escritura.
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)
Como já dissemos anteriormente, é o equivalente ao IPTU do Brasil. O IMI é cobrado anualmente pelas Câmaras Municipais, aos proprietários de imóveis situados em Portugal. A base de cálculo do IMI é o Valor Patrimonial Tributário (VPT), que é o valor de um imóvel para as Finanças. O seu cálculo é feito com base em vários fatores que vão desde as características do próprio imóvel às características da zona envolvente.
A taxa de IMI é definida anualmente por cada município com base nos limites estabelecidos pelo Governo:
• Prédios Urbanos – de 0,3% a 0,45% do VPT (ou até aos 0,5% em casos excepcionais);
• Prédios Rústicos – até 0,8% do VPT.
A receita do IMI reverte a favor da Câmara Municipal, onde se situa o imóvel. Este imposto é, portanto, uma das principais fontes de financiamento diretas dos municípios portugueses.
Se o valor de IMI a pagar for até 100€, terá de fazer o pagamento total no mês de maio. Se o valor for superior a 100€ e inferior a 500€, poderá pagar o imposto em duas fases: uma em maio e outra em novembro. Já se o valor do IMI for superior a 500€, o pagamento pode ser feito em três prestações. A primeira em maio, a segunda em agosto e a terceira em novembro.
Detalhe: não tem desconto para pagamento à vista.
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)
O nome é pomposo, mas este é o imposto ao qual você mais precisa ficar atento na hora de comprar um imóvel. Este imposto fica sempre a cargo do comprador e tem que ser pago integralmente no momento da escritura do imóvel. Imóveis para habitação própria permanente, de valor inferior a 97.064 €, em Portugal Continental, e a 121.330 €, nos Açores e na Madeira estão isentos do pagamento do IMT.
Acima deste valor, as alíquotas seguem um escalonamento, conforme a tabela abaixo:
Por exemplo, para adquirir um imóvel de 280 mil euros, será necessário pagar 9.577,58 € de IMT.
Um imóvel de 500 mil euros exigirá pagar 26.809,86€ de IMT.
Em cima do valor do imóvel incide ainda o chamado Imposto de Selo, que deve ser pago junto com o IMT e tem uma alíquota de 0,8% do valor do imóvel. Imposto de Selo é um imposto que incide sobre todos os contratos em Portugal.
Em resumo: você precisa se planejar na hora de adquirir o seu imóvel e ter em mente que precisará ter uma reserva para pagar também os impostos que incidem sobre a compra.
Esteja preparado também para o custo da escritura, que varia de cartório para cartório.
Processo de compra
Você nos conta a sua necessidade e nós encontramos as melhores e mais adequadas opções para você e sua família. E, seja de forma presencial ou online, conte com a nossa equipe para fazer uma visita minuciosa aos imóveis selecionados.
Reserva da sua casa
Após a escolha do imóvel, é preciso formalizar o pedido de reserva do mesmo. A proposta é feita pela nossa equipe de consultoras. Nesta proposta já deve constar toda a condição negocial até a escritura.
Um ponto muito importante é ter conhecimento sobre a dinâmica do mercado imobiliário de Portugal. Como a procura é grande e a oferta é baixa é imprescindível que, uma vez escolhido o imóvel, a proposta seja formalizada o mais breve possível.
Esse é o momento ideal para você abrir a sua conta em um banco português e também na nossa mesa de câmbio para que possamos te auxiliar sobre a remessa de pagamento do valor de reserva e/ou entrada direto ao vendedor.
Uma vez aceita a proposta pela parte vendedora, o passo seguinte será dar um sinal como reserva do imóvel. Desta forma você consegue tirar de venda o imóvel que você escolheu enquanto seu advogado analisa a documentação do imóvel. Certifique-se de que o valor da reserva seja 100% reembolsado, pois caso haja algum problema na documentação você irá reaver seu dinheiro integralmente.
Pretende financiar?
Caso você vá recorrer a financiamento bancário, este é o momento de já buscar a pré-aprovação do crédito e uma vez aprovado o crédito já avançar com a solicitação da avaliação do imóvel.
A avaliação do imóvel por parte do banco é uma etapa fundamental e decisiva no que diz respeito ao valor de fato que você vai financiar.
Deixe-me explicar:
A avaliação do imóvel é solicitada pelo banco e feita por uma empresa externa. O banco irá financiar o menor valor entre o preço de venda e o valor da avaliação.
Veja este exemplo:
Valor de compra: 1.000.000€ Financiamento 80%: 800.000€
Reserva + CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda): 200.000,00
Imaginemos que a empresa que vai avaliar o seu imóvel, o avalia com um valor menor:
Valor da avaliação: 900.000,00
O banco vai financiar 80% do valor da avaliação.
Valor a ser financiado (80% do valor da avaliação): 720.000,00€
Portanto, você precisará desembolsar mais 80.000,00€ na entrada.
Conclusão: a etapa da avaliação é decisiva.
O primeiro grande passo
Seguidos os passos acima, agora é a hora de assinar o famoso CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda).
Nesse momento não será mais possível desistir de comprar o imóvel e por sua vez, o vendedor também não poderá desistir de efetuar a venda, ficando sujeito ao pagamento de multa em caso de descumprimento.
Além disso, será o momento de efetivar o pagamento do valor da entrada no seu imóvel.
Depois de pago o CPCV é só aguardar a data da escritura e pronto! Você é dono de um imóvel em Portugal!!
Imóvel na planta
Comprar um imóvel em planta é uma excelente oportunidade de você conjugar preços mais baixos, qualidade de acabamentos e garantia.
Após uma reunião de briefing com você nós vamos buscar no mercado as melhores opções para você e sua família. E, seja de forma presencial ou online, conte com a nossa equipe para fazer uma seleção minuciosa dos melhores empreendimentos do mercado de acordo com a sua necessidade.
A escolha da unidade
Após a escolha do empreendimento temos a etapa de ver as plantas e definição da unidade dentro do empreendimento. Aqui nesta etapa um suporte técnico é muito importante, para ajudá-lo a escolher algo com boa exposição solar, verificação dos materiais para acabamento. Escolhida a unidade, é preciso formalizar o pedido de reserva do mesmo. A proposta é feita pela nossa equipe de consultoras. Nesta proposta já deve constar toda a condição negocial até a escritura.
Um ponto muito importante é ter conhecimento sobre a dinâmica do mercado imobiliário de Portugal. Como a procura é grande e a oferta é baixa é imprescindível que uma vez escolhido o imóvel a proposta seja formalizada o mais breve possível.
Esse é o momento ideal para você abrir a sua conta em um banco português e também na nossa mesa de câmbio para que possamos te auxiliar sobre a remessa de pagamento do valor de reserva e/ou entrada direto ao vendedor.
Uma vez aceita a proposta pela parte vendedora, o passo seguinte será dar um sinal como reserva do imóvel. Desta forma você consegue tirar de venda o imóvel que você escolheu enquanto seu advogado analisa a documentação do imóvel.
Certifique-se que o valor da reserva seja 100% reembolsado, pois caso haja algum problema na documentação você irá reaver seu dinheiro integralmente. Nos empreendimentos, temos diversas formas de pagamento do valor do CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda). Normalmente o CPCV é pago em até 10 ou 15 dias após a assinatura da reserva.
Financiamento e Escritura
Com a obra finalizada e licença para habitação emitida, chegou a hora de solicitar o financiamento junto ao Banco para finalizar o processo de compra que será concluído com a assinatura da escritura no cartório em Portugal.
Com crédito aprovado, vamos finalmente para a assinatura da escritura, Importante lembrar das despesas de escrituração, como o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis), Imposto de Selo, além das taxas do cartório.
Bem-vindo a Portugal
Após a assinatura da escritura, chega o momento mais aguardado de todos: a entrega das chaves.
Parabéns! Você é o legítimo proprietário de um imóvel em Portugal.
Dica de ouro: contrate um advogado
Recomendamos a contratação de um advogado para verificar toda a documentação até a escritura. Lembre-se, apesar de ser um processo desburocratizado, para a compra de um imóvel num país em que você não tem o conhecimento completo das leis, é imprescindível o acompanhamento jurídico.
Como podemos te ajudar na compra de um imóvel em Portugal?
Somos uma imobiliária com licença para atuar no mercado português. Quais são os nossos diferenciais?
Isenção. Este é o nosso diferencial.
Nossa equipe é composta de brasileiros que vivem em Portugal e portanto conhecem profundamente os hábitos e gostos dos brasileiros e o que o mercado imobiliário português pode oferecer de mais adequado ao que os brasileiros buscam.
Nossa carteira de imóveis engloba todo o país. Não somos limitados à carteira de imóveis de uma única imobiliária. Não importa em que imobiliária os imóveis estejam, nós sempre poderemos te atender.
E essa é uma vantagem da nossa empresa. Nós centralizamos o processo e você não precisará falar com dezenas de corretores e imobiliárias para explicar o que você procura.
E isso vai custar mais caro? NÃO! A imobiliária detentora do imóvel partilhará a comissão dela conosco, ou seja, não há nenhum ônus extra para você.
Nós cuidamos de todo esse contato e acompanhamos você em todas as suas visitas, caso esteja em Portugal ou, caso você esteja ainda no Brasil, também cuidamos de todo o processo.
Além disso, nós podemos apoiar você na parte do financiamento, pois trabalhamos com os melhores bancos de Portugal e fazemos a ponte entre comprador e a instituição financeira, independente do imóvel ter sido escolhido conosco ou não. Entre em contato agora mesmo com a nossa equipe de consultoras e descubra os detalhes que fazem a diferença no nosso atendimento. Mande um WhatsApp para +55 21 97650-6657.
